다주택자 양도세 중과세율, 2027~2028년 한시적으로 낮아집니다

발행 2026-09-09 · 수정 2026-09-09 · 작성: FindTax 편집팀

작성·편집: FindTax 편집팀

검토 범위: 아래 표시된 원자료의 요건·기한·수치를 대조했습니다. 세무사의 개별 검수나 자문을 뜻하지 않습니다.

2022년부터 미뤄져 왔던 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나면서, 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 그런데 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 이 중과세율을 2027~2028년 두 해 동안 한시적으로 낮추는 방안이 담겼습니다. 다주택자가 보유세 부담이 커지는 상황에서 매도할 기회를 열어주려는 취지입니다. 다만 이 내용도 아직 국회 통과 전 개정안이라, 확정 전까지는 지금의 중과세율이 그대로 적용됩니다.

올해 5월, 다시 살아난 양도세 중과

조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 중과세율을 더해 계산합니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 1세대 2주택자에게 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게 30%포인트가 가산됩니다. 2025년 10월 조정대상지역이 서울 25개 자치구 전역과 경기도 일부 지역으로 확대되면서, 중과 대상 지역에 해당하는 다주택자도 함께 늘었습니다.

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적으로 확인되는 경우에는 중과세율 적용을 피할 수 있는 경과조치가 있었지만, 이 시점을 넘겨 양도하는 다주택자는 원칙적으로 중과세율 대상입니다.

2027~2028년, 중과세율을 절반 수준으로 낮추는 방안

세제개편안은 이 중과세율을 2027년과 2028년 두 해에 걸쳐 한시적으로 낮추는 내용을 담고 있습니다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 2027년에 양도하면 2주택자는 가산율이 20%포인트에서 5%포인트로, 3주택 이상 보유자는 30%포인트에서 10%포인트로 낮아집니다. 2028년 양도분은 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트로 소폭 다시 오르지만, 여전히 현재보다는 낮은 수준입니다.

2029년 이후 양도분부터는 다시 현재의 가산율(2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트)로 돌아갈 예정입니다. 즉 2027~2028년은 한시적으로 열리는 매도 창구라는 성격이 강하고, 이 기간을 넘기면 다시 지금 수준의 중과세율이 적용된다는 전제로 설계돼 있습니다.

누구에게, 어떤 조건에서 적용되나

이번 완화는 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택에 한정됩니다. 보유기간이 2년 미만인 단기 보유 주택은 이번 한시 완화와 무관하게 별도의 단기 양도 세율이 그대로 적용됩니다. 또한 조정대상지역 밖의 주택을 양도하는 경우에는 애초에 중과세율 자체가 적용되지 않으므로 이번 개편과 관계가 없습니다.

보도된 내용에 따르면 정부는 올해 5월 10일 중과 부활 이후 이미 이뤄진 양도분에도 완화된 세율을 소급 적용하는 방안을 함께 검토하고 있습니다. 다만 소급 적용 여부와 범위는 국회 심의 과정에서 구체화될 사안이라, 이미 올해 양도를 마친 다주택자라면 확정 내용을 별도로 다시 확인해야 합니다.

아직 개정안입니다 — 확정 전에는 현행 세율 그대로

이번 방안은 정기국회 심의를 거쳐야 확정되며, 그 과정에서 가산율 수치나 적용 시기, 소급 여부가 지금 발표된 내용과 달라질 수 있습니다. 국회를 통과하지 못하거나 내용이 수정될 가능성도 남아 있으므로, 지금 당장 매도 계획을 세우면서 완화된 세율을 전제로 세액을 확정 짓는 것은 이릅니다.

확정 전까지 양도하는 주택에는 현재의 중과세율(2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트)이 그대로 적용된다는 점도 함께 기억해둘 부분입니다.

매도 계획이 있다면 지금 해둘 일

조정대상지역 내 다주택을 보유하고 있고 매도를 고려하고 있다면, 지금 양도할 때의 세액과 개편안이 확정됐을 때(2027~2028년)의 세액을 함께 계산해 비교해보는 것이 순서입니다. 보유기간 2년 요건을 채우는 시점, 종합부동산세 부담 증가 속도까지 함께 고려해야 유불리 판단이 정확해집니다.

특히 여러 주택을 보유하고 있어 양도 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있는 경우라면, 국회 심의 상황을 지켜보면서 세무사와 함께 시나리오별 세액을 미리 그려보는 편이 안전합니다.

다주택자 양도세 중과세율은 올해 5월 부활했고, 2027~2028년 한시적으로 낮추는 방안이 세제개편안에 담겼지만 아직 국회 통과 전입니다. 확정 전까지는 현재의 중과세율이 그대로 적용된다는 점을 전제로 매도 계획을 세우세요. FindTax에서 양도소득세·다주택 절세 상담이 가능한 세무사를 무료로 찾아볼 수 있습니다.

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